Hiện nay, việc thuê nhà để ở cũng như sử dụng vào các mục đích kinh doanh, làm văn phòng…đang diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng thuê nhà như thế nào cho đúng pháp luật, giúp các bên thuê và cho thuê được thuận tiện trong việc thực hiện giao dịch không phải ai cũng biết.

Hãy cùng Tư vấn luật DLS làm rõ vấn đề này.

Hợp đồng thuê nhà là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Theo đó, bên cho thuê sẽ giao tài sản cho bên thuê sử dụng tài sản trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê.

Do đó, việc giao kết hợp đồng thuê nhà cần phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật, cũng như đảm bảo để các bên thực hiện hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.

Để xác lập Một hợp đồng thuê nhà ở đúng quy định pháp luật, các bên tham gia giao dịch phải làm rõ các vấn đề như sau:

* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như thế nào?

* Nội dung của hợp đồng gồm những gì?

Trước hiết chúng ta tìm hiểu Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng:

Để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực, cần phải đáp ứng được nhiều yếu tố theo quy định của pháp luật như: điều kiện về năng lực của chủ thể, Điều kiện về nội dung thỏa thuận, điều kiện về hình thức của hợp đồng, xác lập thời điểm hợp đồng có hiệu lực.

Điều kiện về năng lực chủ thể của hợp đồng gồm những gì:

Theo quy định hiện nay, chủ thể xác lập hợp đồng cho thuê nhà bao gồm: Bên cho thuê nhà và bên thuê nhà.

Bên cho thuê và thuê nhà có thể là cá nhân hoặc tổ chức.

Cụ thể, Theo khoản 1, điều 119, Luật nhà ở 2014, Bên cho thuê nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc cho thuê.

Nếu bên cho thuê là cá nhân, thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (tức người đủ 18 tuổi trở lên theo điều 20-Bộ luật dân sự 2015) để thực hiện giao dịch.

Nếu bên cho thuê là tổ chức, thì phải có tư cách pháp nhân.

Lưu ý: Nếu bên cho thuê là cá nhân nước ngoài thì trước khi cho thuê nhà ở, phải Thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện về việc cho thuê.

Nếu bên cho thuê là tổ chức nước ngoài, thì chỉ được cho người của tổ chức đó ở, không được phép cho thuê hoặc sử dụng vào mục đích khác.

Còn Tại Khoản 2, điều 119, Luật nhà ở 2014, quy định Bên thuê nhà là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự. Trong trường hợp bên thuê Nếu dưới 18 tuổi thì việc xác lập giao dịch phải được người đại diện theo pháp luật của họ đồng ý. Nếu dưới 18 tuổi cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật

Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

 Nếu bên thuê là cá nhân nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài thì phải có đầy Đủ năng lực hành vi dân sự và Thuộc đối tượng được sở hữu  nhà ở tại Việt Nam.

Bên cạnh điều kiện về năng lực chủ thể của hợp đồng, để hợp đồng có hiệu lực, các bên tham gia hợp đồng cũng cần phải đảm bảo điệu kiện về nội dung của hợp đồng.

Để đáp ứng Điều kiện này, thì mục đích và Nội dung của hợp đồng phải đảm bảo được nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Mục đích của hợp đồng là lợi ích mà bên cho thuê và bên thuê mong muốn đạt được.

Cùng với điều kiện về chủ thể, nội dung hợp đồng, điều kiện về hình thức của hợp đồng cũng là một yếu tố quan trọng.

Với hợp đồng thuê nhà ở, Theo Khoản 2, điều 122, Luật nhà ở năm 2014 quy định, hợp đồng thuê nhà ở phải lập bằng văn bản, không bắt buộc phải chứng thực hoặc công chứng.

Sau khi xác định rõ các điều kiện có hiệu lực về hợp đồng, các bên tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà cũng phải xác định nội dung của hợp đồng,

Nội dung của hợp đồng là tất cả các điều khoản mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Thông thường, nội dung của hợp đồng sẽ bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, hoặc tổ chức thuê và cho thuê.

- Địa chỉ, thông tin số chứng minh nhân dân, số điện thoại của các bên.

- Thông tin về căn nhà cho thuê: Địa chỉ căn nhà, loại nhà, các trang thiết bị, đồ đạc trong nhà.

- Giá thuê, Thời hạn thuê

- Tiền đặt cọc thuê nhà.

- Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán

-Thời gian giao nhận nhà ở.

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

- Ngày ký kết hợp đồng giao dịch.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà

- Thực hiện và chấm dứt hợp đồng.

- Các điều khoản khác

Trong các nội dung nêu ở trên, có một số nội dung các bên tham gia hợp đồng cần phải đặc biệt lưu ý.

Cụ thể,

1. Đối với đối tượng giao dịch là nhà cho thuê, theo điều 118, Luật nhà ở 2014, thì nhà ở cho thuê phải đáp ứng được các điều kiện như:

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.

- Đang trong thời hạn sở hữu.

- Không bị kê biên để thi hành án, hoặc bị biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực của pháp luật

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi, giải tỏa, phá dỡ.

- Phải đảm bảo an toàn cho bên thuê nhà trong khi ở.

2. Giá thuê:

Các bên không được thỏa thuận giá thuê bằng ngoại tệ.

Bởi lẽ, theo quy định tại điều 22, pháp lệnh ngoại hối thì: “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.”

Do đó, việc các chủ thể thỏa thuận về giá thuê và thanh toán tiền thuê bằng ngoại tệ là vi phạm quy định này.

3. Ngoài ra, còn một số cam kết khác cũng cần được các bên xem xét kỹ như việc ai sẽ chịu chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà; việc cho thuê lại hoặc việc gia hạn thuê, tăng giá thuê, các thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng, Xử lý tranh chấp hợp đồng.