MỘT SỐ CHÍNH SÁCH, QUY ĐỊNH VỀ ĐẤT ĐAI MỚI CÓ HIỆU LỰC TỪ 1/1/2026

1. Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
Việc giảm mạnh tiền sử dụng đất được đánh giá sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân, đặc biệt tại khu vực nông thôn, ven đô – nơi nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra phổ biến. Tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau:
- Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại;
- Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất;
- Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:
+ 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
+ 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
+ 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).
Chính sách này áp dụng đối với các trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở; đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách thửa; hoặc các thửa đất được hình thành trước ngày 01/7/2024.

2. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026
Tại khoản 3 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm
Tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng.
Khác với trước đây, bảng giá đất không còn ổn định theo chu kỳ 5 năm mà được cập nhật thường xuyên, bảo đảm bám sát biến động thị trường. Giá đất được xác định chi tiết đến từng thửa, từng vị trí, căn cứ vào dữ liệu đất đai, giá giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, quy hoạch, hạ tầng và mục đích sử dụng đất.
Bảng giá đất mới là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cũng như mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ khắc phục tình trạng chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường, vốn gây nhiều vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thời gian qua.

4. Tách thửa, hợp thửa không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất làm lối đi
Tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH153, từ ngày 01/01/2026, việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó. Điều này giúp giải quyết được việc có nhiều thửa đất muốn tách thửa, hợp thửa nhưng không giải quyết được do không tiếp giáp trực tiếp với với đường giao thông công cộng.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.
Trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất trước ngày 01/01/2026 mà chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết 254/2025/QH1
Như vậy, có thể thấy Nghị quyết 254/2025/QH15 đã tạo ra những thay đổi rất quan trọng và mang tính đột phá trong chính sách đất đai, đặc biệt là về nghĩa vụ tài chính khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở và về điều kiện tách thửa, hợp thửa từ ngày 01/01/2026.

5. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ cần cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp
Tại điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH153, từ ngày 01/01/2026, trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.

6. Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý
Tại khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.
7. Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:
- Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế;
- Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;
- Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai 2024, khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 và điểm a khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.

8. Bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất
Tại khoản 4 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, bao gồm:
- Giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
- Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 mà không sử dụng vốn nhà nước đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật;
- Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

9. Kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp từ ngày 01/01/2026
Quốc hội thông qua Nghị quyết 216/2025/QH15 ngày 26/6/2025 về kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026.
Ngày 06/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 292/2025/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 216/2025/QH15 về kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026.
Theo Nghị định 292/2025/NĐ-CP, đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện theo quy định tại Điều 1 Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị quyết 28/2016/QH14), cụ thể như sau:
- Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm theo quy định của pháp luật về đất đai; diện tích đất làm muối.
- Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ nghèo.
Việc xác định hộ nghèo được căn cứ vào chuẩn hộ nghèo ban hành theo Nghị định của Chính phủ. Trường hợp Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có quy định cụ thể chuẩn hộ nghèo theo quy định của pháp luật áp dụng tại địa phương thì căn cứ chuẩn hộ nghèo do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định để xác định hộ nghèo.
- Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp cho các đối tượng sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (bao gồm cả nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp).
+ Hộ gia đình, cá nhân là thành viên hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất nông nghiệp; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đã nhận đất giao khoán ổn định của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nhận đất giao khoán ổn định của công ty nông, lâm nghiệp để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật.
+ Hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp góp quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Hợp tác xã.
- Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp và các đơn vị khác đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp.
Đối với diện tích đất nông nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp và các đơn vị khác đang quản lý nhưng không trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà giao cho tổ chức, cá nhân khác nhận thầu theo hợp đồng để sản xuất nông nghiệp thì thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai; trong thời gian Nhà nước chưa thu hồi đất thì phải nộp 100% thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Thủ tục, hồ sơ kê khai, miễn thuế tại Điều 2 Nghị định 292/2025/NĐ-CP thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.